Ação Renovatória

Ação renovatória de contrato de aluguel comercial

Quando o empresário ou sociedade empresária desenvolve suas atividades econômicas em imóvel alugado, essa locação será chamada de não residencial e está amparada pela Lei de locações.

Quais são os requisitos para o locatário requerer a renovação compulsória do contrato de aluguel comercial?

Esta lei confere ao empresário locatário o direito à renovação compulsória do contrato de aluguel, porém este deve provar ter cumprido todas as cláusulas do contrato em curso e preencher os seguintes requisitos:

a)    O contrato de locação ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

b)  O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos celebrados deve ser de cinco anos;

c)    Exploração da atividade no mesmo ramo, por no mínimo três anos.

Quando e qual o prazo para o locatário ajuizar a ação renovatória?

Caso o locatário, preencha os requisitos acima e, não obtenha a renovação do contrato de forma amigável com o locador, poderá ajuizar a ação renovatória, no máximo, até 6 meses, no mínimo, antes do fim do contrato vigente, sob pena de decadência do direito.

Quais hipóteses legais que autorizam a retomada do imóvel pelo locador?

Com a propositura da ação renovatória, o locatário buscará obter o provimento judicial que determine a renovação compulsória do contrato de aluguel.

Contudo, o direito à renovação compulsória do contrato não é absoluta e existem hipóteses legais que autorizam a retomada do imóvel pelo locador, mesmo quando preenchidos os requisitos que reconhecem o direito de permanência do locatário, são elas:

1)     Se, por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

2)      Se, o imóvel vier a ser utilizado pelo próprio locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital, ou de seu cônjuge, ascendente ou descendente;

3)     Se, a proposta de renovação do contrato apresentada pelo locatário for insuficiente, ou seja, abaixo do valor locativo real do imóvel no mercado;

4)     Se, existir proposta de terceiro em melhores condições que aquela do atual locatário com direito à renovação.

Cumpre ressaltar que nos itens 1 e 2 acima enumerados, o locador terá um prazo de 3 meses contados a partir da data da entrega do imóvel, para dar a este o destino alegado ou iniciar as obras determinadas pelo Poder Público, sob pena de indenizar o locatário pelos prejuízos e lucros cessantes.

Qual o prazo do novo contrato, prorrogado por força da ação renovatória?

Deferida a ação renovatória, o prazo da locação prorrogada será igual ao referente ao último contrato em vigor, observado o limite máximo de cinco anos.

Qual a consequência da ação renovatória ser julgada improcedente?

Caso seja julgada improcedente, e haja pedido, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, para a desocupação voluntária em um prazo de 30 (trinta) dias.

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Sobre a Autora:

Carla Pontes é editora de [Carla Pontes | Blog de Assuntos Jurídicos], Advogada, pós-graduanda em Direito Civil, negocial e imobiliário pela Universidade Anhanguera-UNIDERP; graduada em Fisioterapia com mestrado em Engenharia Biomédica pela UFPB.